本日は「質問箱」にていただいたご質問に回答いたします。

<ご質問>
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いつも弐億さんのブログを教科書として日々株式投資に励んでおります。お世話になっております。m(__)m ちょっと、さかのぼってしまうんですが、2022/10/10 の弐億さんの投稿で、長栄 (2993)をチェック銘柄として挙げられていたのですが、その中で「J-REITのように売れない不動産物件を押し込まれるような恐れもない銘柄」と書かれていました。

不動産業は、どこも売れない物件を抱えるリスクはあると思うのですが、J-REITだけは、特別そのリスクが高いということでしょうか?

自身は、なかなか不動産業界に手が出せないのですが、不動産業の業績をはかる一つの方法として、ヒントをいただけるとありがたいです。
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J-REITは小口の金額から不動産に投資でき、安定的な分配金収入が得られるため、利回りによっては魅力的だと思っているのですが、懸念したのはJ-REITを運営する投資法人と、その投資法人と、スポンサーとなっている不動産会社間での利益相反です。

一例としては、2022年7月に、株式会社エスコンアセットマネジメントが金融庁から行政処分を受けたのですが、これは同社が運営するJ-REIT「エスコンジャパンリート投資法人」用の不動産の仕入れに際して、鑑定評価額よりも割高な親会社の日本エスコンの売却希望価格で取得させていたというものです。

親会社の不動産開発会社にとっては不動産は高く売って利益を確保したいという一方でJ-REITの投資法人としては、本来はなるべく不動産を安く仕入れて利回りを確保することが投資家の利益につながるのですが、J-REITは構造として上記のような利益相反が起きやすいと考えています。

長栄(2993)に関しては不動産開発は行わず、賃貸物件を自社で購入したり不動産大家の賃貸不動産の管理業務を受託する事業を行っており、個人投資家は同社の株式を保有するという形となりますので、利益相反が起きないと考えました。

なお、少子高齢化で人口減少が続く中で、地方における不動産賃貸事業の先行きという面では、同社にも懸念事項はありますので、同社の自社所有の賃貸物件の稼働率の状況は注視する必要があると思います。


本日は以上です。

投資に関する質問は引き続き「質問箱」で募集中です。
本日のような形で後日ブログにて回答いたします。


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